仲量联行：一线城市酒店资产成为资本竞逐焦点
中国酒店市场近年来进入投资活跃期。仲量联行4月23日发布的《中国酒店投资的全周期策略：从酒店资产收购到退出的关键决策路径》白皮书（以下简称“白皮书”）显示，2015年至2024年，中国酒店投资交易额约1685.4亿元。
一线城市酒店资产因其不可替代的抗周期能力与复合价值成为资本竞逐的焦点。过去10年，超过60%酒店交易发生在一线城市。资产属性上，一线城市核心区位的土地稀缺性支撑酒店资产的长期增值潜力。与此同时，新一线城市正成为中国酒店投资市场的新蓝海，相较于2015—2019年，2020—2024年新一线城市酒店投资交易额占比增加6个百分点。
白皮书指出，位于市区的酒店资产更受投资人关注。过去10年，市区酒店交易额占总交易额的70%以上。投资人选择投资市区酒店主要是基于稳健的市场需求、优越的地理位置、多元化的客户群体以及品牌与连锁化趋势等因素的综合考虑。
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中国酒店投资市场从由开发商和房地产基金主导逐渐向多元化发展。高净值人士及家族办公室、私有企业和国资企业积极入市交易，持续带动酒店投资交易活跃度。其中，对于高净值人士而言，酒店资产是满足资产配置多样化和抵抗通货膨胀需求的优质投资项目。据白皮书透露，多数高净值人士背靠综合类企业，如能源、建材、制造业等行业，酒店或为企业业务的又一延伸和拓展。
白皮书表示，中国酒店投资市场近年来进入活跃期，缘于部分酒店资产持有者面临现金流压力，试图通过折价出售酒店资产以盘活流动资金。这为持币观望的酒店投资人创造了前所未有的机遇，能够在资产价格回落的背景下，以更合理的投资回报水平进行长线投资。此外，随着房地产行业的调整，存量酒店易主和改造需求增加，酒店市场已经进入存量时代，这为投资人提供了盘活和改造存量酒店资产的机会，通过提升资产质量和收益来实现投资价值。
存量时代，酒店投资市场的投资逻辑和价值评估体系正在重塑。仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁魏骏亚表示：“存量时代的价值重构，本质上是资产价值认知与资本配置效率的系统性升级。面对一线城市的抗周期能力与新一线城市的增长潜力，投资人需在区位价值、现金流稳定性、改造可行性等维度建立更精细的评估框架。”在魏骏亚看来，市场分化带来的估值落差与运营风险，亦要求投资人提升资产筛选与风险管控的专业能力。
酒店资产在交易模式上大致可以分为股权交易和资产交易。其中，股权交易因税务成本低、流程便捷而受投资人青睐，但需承担际状况、业务需求以及风险承受潜在债务风险；资产交易虽过户复杂且税负较高，却能规避历史遗留问题。白皮书表示，交易双方应基于各自的实能力，共同商讨并确定最为适宜的交易模式。
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